Bauteam

Themen:

Facility Management

Fertigstellungsdatum

Freihändige Vergabe (Privatkunde)

Kostenobergrenze (verbindlich)

Optimierung der Herstell- u. Unterhaltungskosten über die Nutzungsdauer des Gebäudes;

Pauschalpreis

Planung und Ausführung aus einer Hand

Rationalisierung des Herstellprozesses

Richtpreis

Schnittstellenprobleme

u.a.

Ausgangssituation

Vermeidbare Baukosten
Planung und Ausführung eines Bauprojektes oft in unterschiedlichen Händen
Projektbeteiligte tragen nur Teilverantwortung und sind deshalb vornehmlich darauf bedacht, in ihrem Teilbereich finanziell gut dazustehen
Schnittstellenprobleme und damit Reibungsverluste zwischen den Projektbeteiligten
Viele am Bau Beteiligten haben oft nur die Planungs- und Ausführungskosten vor Augen, nicht aber die Kosten des Bauwerks über die gesamte Erstellungs- und Nutzungsdauer

Konzept Bauteam

Ziele des ganzheitlichen Ansatzes

Reduzierung der Herstellkosten, aber unter Berücksichtigung einer Optimierung der Kosten des Bauwerks über die Dauer seiner Nutzung
Dienstleistungsangebot des Bauteams an den Kunden für die Dauer der Nutzung (Unterhaltung, Instandsetzung, etc.): ein Ansatz des Facility Management (TGA)
Einbringung der jeweiligen Fachkompetenzen aller am Bau Beteiligten bereits in der Planungsphase Positive Konsequenzen:
- Keine ausschließliche Optimierung der Planungskosten zu Lasten der Kosten für Ausführung und Unterhaltung

- Versäumnisse in der Planung müssen nicht durch teure Korrekturen während der Ausführung ausgeglichen werden

- Bestimmte Baumethoden erfordern teilweise einen höheren Planungsaufwand, der im Regelfall aber durch geringere Baukosten kompensiert wird, d.h. im Endeffekt erweist sich erhöhter Planungsaufwand kostengünstiger

- Verstärkter Einsatz von Baumethoden und entsprechender Logistik, die zu einer Rationalisierung des Herstellprozesses führen (z.B. Einsatz von Fertigteilen, etc.); weiter z.B. Einbindung eines Baustoffhändlers in das Bauteam

- Vor Baubeginn komplette Definition des Bausolls: Größe, Qualität und Funktionalität des Bauwerks

- Vor Baubeginn realistische Festlegung des Fertigstellungsdatums unter Abwägung der damit anfallenden Herstell- und Kapitalkosten

- Garantie einer Preisobergrenze (Pauschalpreis) für die Erstellung des Bauwerks

- Reduzierung bzw. Vermeidung von Auseinandersetzungen über Mehrkosten

- Auf Unwägbarkeiten, die bei fast keiner Bauausführung auszuschließen sind, kann in der Konstellation eines Bauteams ohne größere Reibungsverluste reagiert werden

Vorgehensweise im Einzelnen (schematisch)

Phase 1: Das Bauteam findet sich

Ein Kunde beabsichtigt, ein Gebäude zu erstellen.

(Einer der späteren Projektbeteiligten erfährt z.B. von den Plänen des Kunden und formt mit anderen Gleichgesinnten ein Bauteam, welches sich bei dem Kunden für die Errichtung des Gebäudes bewirbt.)

Aufgrund geschäftlicher Beziehungen und Erfahrungen wählt der Kunde freihändig die ihm genehmen Projektbeteiligten (mit/ohne deren vorherige Bewerbung) aus.

Phase 2: Grobes Angebot (Richtpreis = angestrebter Preis !)

Durch das Bauteam werden die Vorgaben des Kunden überprüft und gegebenenfalls zusammen mit diesem vervollständigt.
Durch das Bauteam wird ein grobes Angebot erstellt, mit Angabe einer Preisobergrenze (Richtpreis) auf Basis der folgenden Angaben des Kunden
- Kostenvorgaben und
- sonstige Anforderungen an das Bauwerk
Bemerkungen:
1. Falls kein Vorentwurf / Entwurf durch den Kunden angefertigt wurde, wird dieser Planungsschritt im Rahmen des groben Angebotes durch das Bauteam nachgeholt.
1. Ansatz: Welches Bauobjekt kann für den Kunden im Rahmen seiner Kostenvorgaben, etc. erstellt werden und nicht, wie teuer wird das Bauobjekt für den Kunden unter Berücksichtigung der „sonstigen Anforderungen an das Bauobjekt“ !

Phase 3: Detailliertes Angebot

Bei Akzeptanz des Richtpreisangebotes erteilt der Kunde dem Bauteam den Auftrag, innerhalb eines gewissen Zeitraums ein komplettes, detailliertes Angebot zu erstellen.

Bemerkung:
Während dieser Phase erstellt das Bauteam die gesamte Planung, die als sichere Basis für das Angebot dient; weiterhin werden eventuell erforderliche Nachunternehmer-Leistungen vom Bauteam ausgeschrieben.

Phase 4: Auftragserteilung

Auf Basis dieses Angebotes (verbindlicher Preis) wird das Bauteam durch den Kunden mit der General-Übernahme des Bauvorhabens zu einem Pauschalpreis beauftragt.

Phase 5: Erstellung des Gebäudes

Phase 6: Nutzung des Gebäudes (ggfs. inkl. Rückbau)

Mitglieder des Bauteams erbringen als Dienstleister Leistungen (FM, Wartungs-/ Instandsetzungsarbeiten, etc.).

Zusammenfassung

Das Modell „Bauteam“ und damit gleichbedeutend der fortwährende Gedanke der Kostenbegrenzung führt zu einer Reduzierung der Kosten, nicht nur im Hinblick auf die Herstellkosten, sondern ebenfalls in Bezug auf die Nutzungskosten, d.h. die Wirtschaftlichkeit des Objektes nimmt zu.

Der Kunde erhält passend zu seinen Vorgaben (Kostengrenze; sonstige Bauwerksanforderungen) ein Bauobjekt mit Angabe der verbindlichen Kostenobergrenze errichtet.

Optimierung der eigentlichen Bauaufgabe durch frühzeitige Integration von Planung und Ausführung: weder der Architekt noch z.B. das Bauunternehmen definiert allein das Bauobjekt und das zugehörige Leistungsprogramm.

Alle Leistungen (inkl. Angebotserstellung) des Bauteams können auskömmlich und fair vergütet werden, bei gleichzeitigem Unterschreiten einer Preisobergrenze für das Bauobjekt.

Das Einschalten eines unabhängigen „Beratenden Ingenieurs“ für die Projektleitung und Projektsteuerung sichert bei Interessenkonflikten eine entsprechende ausgleichende Moderation innerhalb des Bauteams ab.